相続があったときに、アパートやマンションの敷地も戸建ての敷地も土地評価の計算方法は同じです。
ただ、アパートやマンションに空室がある場合の評価と戸建てに空室がある場合の取り扱いには違いがあります。
貸家の敷地
相続財産の中に貸している家がある場合、貸家として評価します。
自宅なら家とその上にある土地を被相続人が持っていた場合には、自用家屋と自用地として評価します。
もし、その家を人に貸していたら、その敷地は貸家建付地としての評価になります。
借家権割合30％、借地権割合を50％とすると、
- 貸家建付地＝自用地評価額×（1-50％×30％×賃貸割合）
というように計算します。
賃貸割合というのは、ざっくり言うと、相続時に貸している部屋面積／物件全体の部屋面積
で計算します。
つまり、貸している分だけを減額評価していい、ということになっています。
アパート・マンションの敷地評価の空室には？
貸家建付地の評価は、アパートやマンションの場合も同様です。
ただ、アパートやマンションは、部屋数も多く、相続時に賃貸割合が100％になるとは限りません。
相続があったときにたまたま空室だった、というのはありえます。
通常は相続時に貸している部分だけが減額評価ができるわけで、評価額が増えることになります。
ただ、一時的な空室という状況で、部屋の貸出しを広告しているなどの状況があれば、相続時に空室だとしてもその部屋についても賃貸中の扱いでいいというルールにはなっています。
まったく貸すつもりがない部屋はだめですけど。
戸建ての空室の場合には？
では、戸建て物件を貸していて、相続時に空き家だった場合にはどうなるか。
戸建てについては、アパートやマンションのような取扱いはありません。
相続時に空き家なら自宅とまったく同じ自用地としての評価額になります。
貸家で空室なら賃貸割合は0％なので、
- 貸家建付地→ 自用地評価額×（1-50％×30％×0％）＝自用地評価額
となるわけです。
こんな感じで、アパートやマンションの敷地と戸建ての敷地では、空室の場合の取扱いに違いがあります。
