相続税の申告では、土地の評価がいくらになるかは、大きなポイントです。
もし評価減できる項目があれば、その分評価が下がりますし、税金にも影響しますから。少なくとも机上だけではわかりません。
土地の評価をするなら
相続税の申告をするときに、相続財産を評価する必要があります。
相続財産の大きな割合を占めるのが不動産。
預金は額面の金額で評価をすれば、だれが評価しても同じになります。
ところが不動産は違います。
不動産の評価は、預金のように額面で評価されるものではないのです。
その土地がいくらになるか？を評価して、相続財産の金額とします。
ただ、評価するのはカンタンではなく、実際の土地の状況をチェックする必要があります。
図面だけ見ても答えは出ない
土地の形を把握するには、測量図や公図などの図面があればわかります。
ただ、すべての土地に測量図があるわけでもないですし、公図は正確でないケースもあります。（14条地図と記載があれば正確だといわれています）
現地で測量する必要があるでしょう。
さらに、図面は平面です。土地の評価をするには、評価減ができないかどうかを検討しますが、図面ではわからない要素もあるのです。
そのわからない要素は現地に行ってみるとわかることが多いです。
- 現地に行ったら、土地が傾斜していた
- 現地に行ったら、道路に対して土地が高いところにあった
- 現地に行ったら、電車の騒音あった
- 現地に行ったら、家の上に高圧線があった
- 現地に行ったら、異臭がした
こういう土地は評価減できる可能性のある土地です。
ただ、図面は平面で描かれていることが前提。現地を見ないとわからないのです。
机上だけで土地を評価していると、こうした要素を見落とすことになります。
なので、わたしは相続税の申告の依頼をいただいたら、現地を確認するようにしています。
誰もがもっておきたい目
では、ご自身に関わる土地が評価減できるかどうか？
ケースバイケースですが、1つ持っておくといい目があります。
それは、常識で考えてみること。
税金のルールやら何やらあり、「そういうルールなので」と言われたら納得せざるを得ないこともあるでしょう。
ただ、普通に考えてみて、この土地と向かいの土地が同じ値段で売れるのか？というように思うこともあるはずです。
たとえば、道路をはさんで2つの土地があり、かつ、土地の形が同じだとした場合に、相続税のルールどおり評価したら同じ評価額に。
でも、道路挟んでこちらは騒音がうるさい。むこうの土地は静かというようなケースがあったとすると、売るときにはそれは価格差として出てくるはずです。
そのときに、評価減ができるのでは？と疑ってみることです。
もちろん、それがそのまま適用できるとは限りませんが、引っかからなかったらそのままスルーしてしまう話。
申告を税理士にお願いしているなら、一度確認してみるといいでしょうね。
相続税の評価のルールも細かく決められているわけではなく、ときには、その「常識」を少し疑ってみるという目も必要かと。
